成都二季度主城住宅均价破万 写字楼空置率再上浮

近日，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯发布了2016年第二季度成都市场报告，针对成都房地产市场的商铺、写字楼及住宅的发展情况进行了阶段性的总结。

商铺方面，成都市无新增优质商业入市，总体量维持在390万平方米。全市优质商业空置率下降至7.1%，优质购物中心首层平均租金上升至每平方米每日人民币18.0元。

写字楼方面，成都市甲级写字楼市场新增供应约13万平方米，全市甲级写字楼总存量推高至225万平方米，全市空置率小幅上升至40.5%，全市平均租金下滑至每平方米每月人民币98.09元。

住宅方面，成都市主城区一手住宅供应量达282万平方米，一手住宅成交量累计达276万平方米，主城区住宅成交均价达到人民币每平米10,528元，主城区住宅土地成交面积为66.5万平方米。

商铺市场

在市场供应方面，2016年第二季度无新增优质商业项目入市，全市优质商业总体量维持在390万平方米。此外，2016年6月，位于建设路商圈，迄今为止已经营22年的成都华联商厦，由于经营状况下降、亏损加剧而选择闭店。预计未来华联商厦母公司大通燃气将考虑对外租赁、委托其他方运营等方式管理该商业。

在租金方面，2016年第二季度，全市优质购物中心首层平均租金上升至每平方米每日人民币18.0元。其中核心区域租金上升至每平方米每日37.7元；非核心区域租金维持在每平方米每日人民币12.2元。核心区域租金上扬，主要基于以远洋太古里为代表的春熙路大部分优质商业项目通过持续的品牌调整迎合消费者的市场需求变化，使春熙路商圈平均租金稳步抬升，并带动核心区域整体平均租金上涨。非核心区域商业租金保持平稳，原因在于这部分区域以保守的租金策略在竞争中保持对优质品牌的吸引力，同时加大对餐饮、娱乐、教育等人气聚集能力较强、租赁面积较大但承租能力有限的业态招商力度。

在空置率方面，2016年第二季度，全市优质购物中心的平均空置率下降至7.1%。其中核心区域空置率下降至6.1%；非核心区域空置率下降至7.3%。在核心区域，春熙路商圈的远洋太古里及成都国际金融中心持续有新品牌进驻；盐市口商圈的仁恒置地广场虽然Burberry闭店，但由于高区引入运动休闲、餐饮及跨境电商线下实体店，项目整体空置率有所下降。在非核心区域，跨境电商线下实体店扩张积极，苏宁广场引入海淘天堂保税店，凯丹广场引入天空街市急速免税店，凯德金牛一期引入优盒极速免税店。此外，以凯德天府为代表的优质购物中心加大了对餐饮、儿童休闲娱乐品牌的招商力度，空置率逐步下降。

在市场信息方面，2016年第二季度，天然护肤品牌Fresh西南首家精品店进驻成都万象城；西西弗书店矢量咖啡成都的第八家门店进驻凯丹广场；姜虎东白丁烤肉中西部首家门店在成都国际金融中心开业；Nike在成都远洋太古里开出西南区最大一家Nike Running旗舰店；黎香氛美肤世家Roger&Gallet成都首家旗舰店、中国第三店在成都远洋太古里正式亮相；Vera Wang在成都国际金融中心开出成都首店、中国大陆地区第三家旗舰店；仁恒置地广场Burberry闭店，但引入了爱林善集跨境保税体验店、上港商城、港九餐厅、面魔餐厅、Studio Quickstyle X Sinostage舞蹈教室、常乐足道等品牌。

未来，2016年下半年预计将有10个，合计总体量超过90万平方米的优质项目具备入市条件。这些项目均分部于非核心区域且较为分散，覆盖金融城商圈、双楠商圈、光华商圈等多个商圈，预计将会进一步巩固成都零售商业的多区域、多商圈发展格局。其中位于金融城商圈的银泰中心和位于光华商圈的青羊万达入市，将进一步提升所在片区的商业格局，丰富商圈的品牌及业态多样性。

写字楼市场

2016年第二季度，成都甲级写字楼市场迎来四川航天广场、中海国际中心J座入市，带来新增供应130,000平方米，全市甲级写字楼总存量推高至2,250,000平方米。在恒大地产等开发商自用搬迁、城南产业政策利好企业入驻的情况下，全市净吸纳量达67,000平方米以上，较上个季度增长近50%。因此，全市空置率环比微幅上升至40.5%，全市平均租金下滑至人民币每平方米每月98.09元。

在区域方面：

中央商务区（CBD）。本季度，四川航天广场入市，带来新增供应80,000平方米。受恒大地产等开发商搬迁影响，片区净吸纳量约为20,000平方米。但受新增供应影响，空置率上升至42.4%，租金下滑至每平方米每月106.88元，但仍为四大片区中最高。

人南科技商务区（SBD）。本季度，该区域净吸纳量超过8,000平方米，空置率下降至18.4%，租金下降至人民币每平方米每月93.29元。在新增租赁中，本区域是IT/互联网/电子商务类企业最为活跃的区域。

东大街。本季度，本区域净吸纳量约10,000平方米，空置率下降至44.9%，租金下降至101.86元。在新增租赁中，本区域仍然是金融服务类企业的首选，管理/咨询/专业服务类、零售/贸易类企业也较为活跃。

天府新城。本季度，咪咕音乐入驻中海国际中心J座，带动区域净吸纳量超过28,000平方米，空置率降至48.5%，租金小幅下降至人民币每平方米每月93.23元。新增租赁中，本区域受区域产业特点影响，IT/互联网企业较为活跃。

截止2016年第二季度，已有多个项目达到入市条件，但因运营策略未定，如两江国际A座因寻求大宗交易，导致入市时间未定。预计未来这一趋势将延续，尤其是产业导入难度较大区域的项目，更易形成空置。

未来，预计2016年下半年无新增供应。随着市场供应节奏变缓，下半年全市甲级写字楼市场租金水平趋稳，空置率下降可能性增大。

住宅市场

2016年第二季度，成都市主城区一手住宅市场回暖，供应量上升59.1%至282万平方米，成交量上升42.3%至276万平方米。随着政策利好，如成都市住房公积金管理委员会出台公积金新政，成都市政府出台《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》等，多方位发力去库存；宽松的政策环境提振了开发商信心，使之加大推盘力度；一、二线热点城市住宅的热销增强了市场涨价预期，加快了购房者进入市场的步伐。

在区域成交量方面，在2016年第二季度，随着龙湖九里晴川、中德英伦世邦等楼盘的热销，使高新区成为全市一手住宅交易最活跃区域，成交量达到100.5万平方米，占比主城区总成交面积36%。

在区域成交价格方面，2016年第二季度，成都市主城区一手住宅成交均价上涨至每平方米10,528元，仅成华区成交均价在万元以下，最高均价的区域为青羊区，依据其作为中国西部地区和四川省党政军机关的集中地，成都市文化科教中心的优越区位条件及良好的人居环境，成交均价达11,336元。

在土地市场方面，2016年第二季度，成都市主城区住宅用地成交面积约66.5万平方米。其中，2016年6月，恒大分别以7.54亿元、9.11亿元竞得成华区小龙桥路81号地块、成华区龙潭街道同乐社区1组和桂林社区8、9组和社区集体地块。其中，成华区小龙桥路81号用地以成交楼面价人民币每平方米10,550元、溢价率109.97%成为成都住宅用地历史第二高楼面价。

未来，调控政策将发挥效力。成都市政府《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》将从调控市场供应、促进房产消费、支持企业发展、优化市场环境及落实属地责任这五个角度解决成都市住宅和商业地产整体供应过剩的现状。其中，政策规定将适度降低中心城区开发力度、减少房地产建设总量。受此影响，预计未来主城区的供地节奏将会放缓，住宅供应将相应减少，主城区住宅价格会随之上扬。

2016年第二季度，成都住房公积金管理委员会出台了公积金新政，延长了贷款期限、扩大了贷款金额，加之与先前的“减税、降息、降首付”等利好政策叠加，进一步提振了楼市信心，降低了购房门槛，使改善型需求得到释放。在众多利好因素的刺激下，预计2016年下半年将有更多改善型产品入市。